PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR DA LOCAÇÃO

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Nem sempre o locatário precisa oferecer garantias para firmar o contrato de locação, mas eventualmente podem ser exigidas pelo locador garantias do cumprimento das suas obrigações. As obrigações de garantia não se confundem com as obrigações tradicionais de meio e de resultado, pois eu objetivo é afastar ou diminuir o risco do inadimplemento do locatário.

O artigo 37 da Lei nº 8.245/91 prevê quatro modalidades admissíveis de garantias: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Qualquer outra modalidade de garantia será considerada nula, pois a lei é taxativa ao limitar as modalidades de garantias admitidas. Uma das mais comuns é a fiança, entendida uma garantia pessoal, na qual um sujeito assume a responsabilidade pela obrigação de outro sujeito, ou seja, na locação, o fiador se torna responsável pelo pagamento das obrigações do locatário.

Por determinação legal expressa (artigo 3º, VII da Lei n. 8.009/1990), o fiador da locação não tem a proteção da impenhorabilidade do bem de família (Súmula 549- STJ).

Ocorre que o STF reconheceu a existência de inconstitucionalidade da referida exceção em relação aos contratos de locação comercial, afirmando que “A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia”.

Como tal decisão foi uma decisão de turma, por maioria, a matéria foi levado ao plenário do STF que, no julgamento do RE 1307334, ao final, concluiu pela legitimidade do artigo 3º, VII da Lei n. 8.009/1990, ou seja, entendeu-se que é constitucional a penhora do bem de família do fiador na locação residencial ou não residencial.

SOUZA, Sylvio Capanema de.  A lei do inquilinato comentada. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, comentários ao artigo 37, ebook.

STF – RE 605709, Relator(a):  Min. DIAS TOFFOLI, Relator(a) p/ Acórdão:  Min. ROSA WEBER, Primeira Turma, julgado em 12/06/2018, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-032 DIVULG 15-02-2019 PUBLIC 18-02-2019.

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